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沈商业地产三驾马车投资面面观

2019-08-16 18:59:56来源:励志吧0次阅读

  【文章】来源:华商晨报 导语:在房地产投资中,商业地产渐渐被投资者看作是财富“聚宝盆”。商业地产的“三驾马车”,在投资中将有着怎样的各自表现?

  在房地产投资中,商业地产渐渐被投资者看作是财富 聚宝盆 。

  商业地产的 三驾马车 ,在投资中将有着怎样的各自表现?

  商铺:

  流动性资金的 避风港

  一铺养三代、投资商铺是金! 这是时下最流行的商铺宣传广告,商铺作为不动产中商业地产重要的投资方式受到了投资者的关注。

  根据商铺产品类型可将其投资方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。淘乐新天地商业广场营销总监曹书山认为,时下 产权式 商铺很受欢迎, 返租销售 是其中的关键。

  他谈到, 商业地产的经营手法主要有两种,经营式和产权式。产权式商铺也称为 返租销售 ,市场上一般采用返租形式来收回商铺一定期限的经营权,给予投资者一定比例的租金回报。

  刚在一商铺交了订金的市民应晓迪给算了一笔账,10万元购买的商铺,每年最低返还总铺款的8%,10年便是8万元,12年左右的时间就能收回成本。

  商业地产业内人士汪辉认为,相对于资本市场里的股票,商业地产不动产保值性较强。但从沈阳的情况来看,商铺的投资好于非住宅性的商业性质的投资产品。一是基于政策的风险、税收的调控;二是中国经济的不确定性;三是沈阳作为二线城市流动人口、发达程度、市场环境还没有达到一线城市的进展。

  公寓:

  优良物业为升值 保驾

  商业地产中最多变的公寓,以其灵活、便利等诸多优势刺激着投资者的神经。

  目前市场上,公寓的价格与同地段住宅的价格基本相当,但是公寓大多是小面积、精装修的产品为主。在总价不高的情况下,既可以居住,又获得了 办公 一族的青睐,表现出了极强的生命力。

  从目前沈阳市场来看,公寓产品主要分为三大类型:酒店式服务公寓、商务公寓和商住公寓。

  公寓消费群体多以白领为主,包括部分外地来沈工作的各类企业高管。他们对于居住服务的要求相当挑剔。齐 在建设大路沿线买了一套公寓产品,当初购买时的价格比旁边同类产品便宜200元/㎡。而现在,齐 这套80多㎡的公寓租金与区域内同类产品却相差500元/月。出现这种状况的主要原因就是因为公寓的后续物业服务不规范。公寓产品的软硬件设施同地段一样重要。除了标准化的服务之外,产品在配套方面是否健全直接影响租金价格。

  写字楼:

  经济区获批下的 绩优股

  在沈阳经济快速发展的前提下,特别是今年4月沈阳经济区获批成为国家新型工业化综合配套改革试验区之后,写字楼的投资价值也开始显现出来。

  500强企业、金融巨头等在未来几年将纷纷进驻沈阳,他们将构成未来沈阳写字楼需求的主体。

  北站CBD、五里河、太原街等区域是高品质写字楼的聚集地,近日辽宁省国土资源厅土地供应动态监测结果显示,今年 月份,商服用地供应量为 1 .77公顷,占全部供地的比例为17.22%。

  写字楼属于长线投资,一般而言,以出租为主的写字楼大概10年才能收回投资,但是,在楼市走向越来越不明朗的情况下,写字楼的长期持有显然是更理性的投资方式。

  我们在沈阳已经换了三个办公地点,不是因为交通不太方便,就是办公环境和物业服务不满意,实际上,沈阳很多标榜5A级的写字间却并没达到标准。 深圳某地产咨询公司老总对说。

  沈阳缺少顶尖的写字楼项目,许多进入沈阳的世界知名公司不断更换办公地点,这在沈阳确实存在。不过这一局面正在迅速被改变,2010年推向市场的写字楼更加理性,在了解消费者需求基础之上而推出的诸如曙光大厦、亿丰国际等在写字楼的配套上更加丰富,综合体越来越多,从而满足办公、休闲、购物等多种需要。

  ■数字与投资

  从中街、太原街、北行等传统商圈,到奥体、东中街等新兴商圈,沈阳商业地产市场如今遍地开花。

  对投资者而言,众多的商圈、众多的投资产品,究竟在哪儿选择怎样的产品才能获得既稳定又高额的回报呢?

  本报为您选择了沈阳几处商业地产投资旺地,以供参考。

  浑南

  浑南地区的未来发展潜力毋庸置疑。因此,其商业地产投资价值也被众多的投资者所青睐。

  目前浑南地区的商业地产产品类别包含公寓、商铺、写字间。目前在售的商铺产品主要以瑞宝国际花苑、曙光大厦为主。主力面积在40~60㎡的瑞宝国际花苑商铺均价1 000元/㎡,目前仅剩 0%的供应量;曙光大厦的两层商铺也已销售过半,均价为14000元/㎡。

  以一套面积40㎡、单价1 000元/㎡的商铺计算,其年回报率为11.5 %,即(5000元/月 12月) (40㎡ 1 000元/㎡) 100%=11.5 %。

  道义

  作为商业地产新兴区域,道义地区目前仅有两家商业地产项目,分别是淘乐新天地商业广场、积家购物中心。

  位于蒲昌路上的淘乐新天地商业广场项目主要以商铺、门市为主,最小商铺面积仅有5㎡,最大超过100㎡,共有1100余组商铺、门市,项目预计6月开盘。项目均价为6000元/㎡;与淘乐新天地商业广场相邻的积家购物中心目前仅剩商铺20余套,起价为10600元/㎡。

  以一套60㎡的商铺为例,平均售价在8000元/㎡,平均月租金为2500元,则道义地区商铺的年投资回报率约为6.25%,即(2500元/月 12个月) (8000元/㎡ 60㎡) 100%=6.25%。以 高于5.5%代表尚存升值空间 为标准,该地区的商铺颇具投资价值。

  商铺、公寓、写字间为主的商业地产逐渐成为了流动性资金的最佳 避风港

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